Kira tespit davası, uygulamada sıklıkla gördüğümüz, 5 yılı doldurmuş kiracıya karşı açılan, TBK madde 344/3 uyarınca öngörülen bir dava türüdür. Ancak uygulamada sıklıkla uyarlama davası ile karıştırılmakta veya aynı sanılmaktadır. Bu yazıda kira tespit ve uyarlama davası arasındaki farkları ve şartlarını ele alacağız.

En temel fark olarak, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kısa bir süre içinde savaş, deprem gibi öngörülemeyen ve önemli değişikliklere yol açan bir halin meydana gelmesi durumunda kira uyarlama davası açılabilir. Bununla birlikte kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş bir kiracıya karşı, kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığı gerekçesiyle açılacak dava kira tespit davasıdır.

1. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları için söz konusu olur, Uyarlama davaları genel hükme dayandığından her kira ilişkisi için açılabilir,
2. Kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olmalı. Kira Uyarlama davaları ise her zaman açılabilir,
3. Kira tespit davası yalnızca kira bedeline etki ederken, uyarlama davası sözleşme üzerinde daha geniş etkiye sahiptir,
4. Uyarlama davasında ihtiyadi tedbir istenebilir, tespit davasında istenemez.

Belirtmek gerekir ki uyarlama davasında süre şartı aranmasa da, davaya sebep olayın üzerinden fazla zaman geçmeden, makul süre içerisinde uyarlama davası açılmalıdır. Ayrıca uyarlama davası neticesinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmişse, bu durum kira tespit davası için öngörülen 5 yıllık süreyi sıfırlar. Bir diğer ifadeyle artık kira tespit davası kira başlangıç tarihine göre değil, uyarlama davasının karar tarihine göre 5 yıl sonra açılabilir.

İhtarname Zorunluluğu

Kira uyarlama davası için herhangi bir ihtarname çekme zorunluluğu yoktur. Ancak kira tespit davasında verilecek kararın, davanın açıldığı mevcut kira yılından itibaren geçerli olması isteniyorsa o kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname çekilmelidir. Bu durum dava şartı olarak karşımıza çıkmaz, sadece verilecek hükmün geçerlilik süresini etkiler.

Uyarlama davasında hükmüm geriye dönük etkili olması için ihtarname çekmek gerekmez. Uyarlama isteyen taraf çekince koyarak borcunu ifa etmesi halinde, uyarlamanın geriye etkili olmasını talep edebilir. Örneğin, kirayı banka yoluyla öderken açıklamaya bu durumu belirterek ödeme yapan kiracı, uyarlama davasının sonucunun bu ödemeler yönünden de geçerli olmasını talep edebilir.

5 Yıl Geçmesi Şartı

5 yıllık süre şartı sağlandığı takdirde kira tespit davasını açmak mümkün. Ancak kira uyarlama davasında süre şartı bulunmamaktadır. Uyarlama talep eden taraf, kira sözleşmesi imzalanırken öngörülmesi mümkün olmayan, olağanüstü bir durumun, kendinden kaynaklı olmayan bir şekilde meydana geldiğini ve bu durum sebebiyle üzerine düşen ifa edimini yerine getirmesinin beklenemeyeceğini ispat etmeli. Ayrıca talep eden taraf borcunu ya ifa etmemeli ya da ihtirazi kayıt ile ifa etmiş olmalı.

Kira tespit davasında 5 yıllık süre şartı varken uyarlama davasına öngörülemez olayın varlığı ispat edilmelidir. Davaya konu edilecek olayın,

1. Sözleşme akdedilirken öngörülmesi mümkün olmaması,
2. Olağanüstü bir durum olması,
3. Taraflardan birinden kaynaklanmaması,

gerekmektedir. Görüldüğü üzere kira tespit davalarında davanın kabülünü daha olasıyken, uygulamada uyarlama davasının kabulünün biraz daha zor olduğu görülmektedir. Bu sebeple sözleşme yeni imzalanmış ise uyarlama davası açmak doğru olacakken, bu süre 5 yıla yakınsa sürenin dolması beklenip tespit davasının açılması daha doğru olacaktır.

Hükmün Sözleşme Üzerindeki Etkisi

Kira tespit davası yalnızca kira bedeline etki ederken, uyarlama davası sözleşme üzerinde daha geniş etkiye sahiptir. Kira tespit davası, yalnızca kira sözleşmesinde yazan bedeli değiştirebilir başka bir husus değiştirelemez. Şayet kira bedeli dışında bir değişiklik talep edilirse bu dava tespit değil, uyarlama davası olur. Önemle belirtmek gerekir ki, kiranın ödenme şekline ilişkin ya da kira bedeli ile ilgili hükümler de bu kurala dahildir. Örneğin, sözleşmede belirli bir kira bedeli ile birlikte cirodan belli bir yüzde kararlaştırıldığı halde dahi tespit davası yoluna giderek yüzdenin değiştirilmesi talep edilemez.

Taleplerin Terditli ve Çeşitli Olabilmesi

Uyarlama davasında hakimin takdir yetkisi tespit davasına göre daha geniştir. Örneğin hakim talep edilmesi halinde kira ödemelerine ara verilmesine veya sözleşme süresinin uzatılmasına karar verebilir. Belirtmek gerekir ki burada hakim ‘taleple bağlılık’ ilkesine göre hareket eder. Bu sebeple talep edilmediği sürece hakim kendi takdir yetkisi kullanarak sözleşme üzerinde değişiklik yapmaz. Uyarlama davasında ihtiyadi tedbir istenebilir, tespit davasında istenemez. Örneğin, kiracı uyarlama davası süresince kiranın %50 indirimli ödenmesine yönelik ihtiyadi tedbir kararı isteyebilir.

Değerleme Ölçütleri

Her iki dava için hakim ve bilirkişilerin değerlendirme ölçütleri farklıdır. Kira tespit davasında genellikle emsal kira bedellerine bakılması yeterli görülürken uyarlama davasında olağanüstü duruma ilişkin inceleme daha etraflıca yapılır. Hakim uyarlama koşulunun oluşup oluşmadığını incelerken,  kiralananın niteliği,   konumu, kullanım alanı, normalin üstündeki imar ve ticaret değişikliği, döviz kurlarındaki ani iniş ve çıkışlar veya ekonomik kriz gibi konular incelenir. Aksi halin varlığı bozma sebebi sayılabilir. Örneğin, uyarlama davasında yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan, kira tespit davasına benzer bir yargılama yapılması halinde bu durum bozma sebebi olarak kabul edilebilecektir.

Uyarlama ve Tespit Davalarının Benzer Yanları

Yazıyı bitirirken iki dava arasındaki benzerlikleri de İki davada da ıslah mümkün değil, görevli ve yetkili mahkemeler aynı, arabuluculuk şartı var.