Bu yazıda Paylı mülkiyet (hisseli) ve elbirliğiyle mülkiyet (ortaklık) sahiplerinin mülklerini kiraya verirken veya kira ilişkisi devam ederken karşılaştığı 15 temel sorun cevaplanmıştır.

1. Sözleşmeyi tek başına imzalayan paydaş, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda tek başına tahliye davası açabilir mi?

Paylı mülkiyete konu kira sözleşmelerine ilişkin dava açma hakkı, sözleşmenin tarafı olan kiraya verene ait olduğundan, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasına gerek yoktur. Kira sözleşmelerinde “Malik” “Ev Sahibi” gibi ayrımlar yoktur, “kiralayan” ve “kiraya veren” tanımları esas alınır. Bir taşınmazın pay sahibi bir paydaş tarafından, hatta pay sahibi olmayan 3. kişi tarafından dahi kiralanarak “kiraya veren” sıfatı kazanılabilir. Tahliye davasını açma hakkı kiraya veren sıfatını haiz kişiye aittir.

2. Sözleşmenin tarafı olmayan bir paydaş, kendi rızası olmadan yapılan kiralama karşısında hangi haklara sahiptir?

Sözleşmenin tarafı olmayan bir paydaş, bu durumda bir yol ayrımına gelir: Ya kiracıyı tanıdığını ilan edip (icazet verip) kendi kira payını talep eder ya da kiracıyı mülkünde işgalci kabul ederek Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tahliyesini ister. Bu iki hak çeliştiği için, önce kira bedelini talep eden paydaş, sonrasında tahliye davası açma hakkını kaybeder.

1. Kira İlişkisine Sonradan Onay Verme (İcazet Yolu)

Kiraya vermeyen paydaş, kira sözleşmesini sonradan onaylama (icazet verme) yolunu seçebilir. Paydaş, kiracıya ihtarname göndererek, “kiraları kendi payı oranında kendisine ödemesini” talep eder. Bu eylem, paydaşın sözleşmeye zımnen icazet verdiği anlamına gelir. Bu durumda, artık bu paydaşın tahliye davası açma hakkı ortadan kalkar.

2. Tahliye Davası Açma (İşgale Dayalı Dava Yolu)

Eğer paydaş, rızası dışında yapılan bu kiralama işlemini onaylamıyorsa, mülkiyet hakkına dayanarak tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, kira sözleşmesine dayalı bir tahliye davası değil, kiracıyı kendisi açısından işgalci (fuzuli şagil) kabul ederek açılan işgale dayalı tahliye davasıdır. Bu tür tahliye davaları Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır (geçerli sözleşmeye dayalı tahliyeler Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür). Dava, kiralama işleminin paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapıldığı gerekçesine dayanır. Açılacak bu işgale dayalı dava sadece kiracıya karşı yöneltilir. Kiraya Verenin yani sözleşmeyi imzalayan paydaşın, kiraya vermeyen paydaşlara karşı kiralananı haksız kullandığı için ecrimisilden (haksız işgal tazminatı) sorumluluğu olur.

Kiraya vermeyen malikler tarafından sözleşmenin geçersizliğine dair kesinleşmiş bir mahkeme kararı alınmadıkça, kira sözleşmesi ayaktadır. Bu yüzden de kiracı, sözleşmenin gerekli koşullar sağlanmadığı sebebiyle geçersiz olduğunu iddia ederek kirayı ödemekten kaçınamaz.

3. Kiraya vermeyen paydaş, önce kira bedelini talep edip daha sonra tahliye davası açabilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarında açıkça görüyoruz ki kira payı talepli ihtarname göndererek ya da başkaca bir icazet vererek paydaş dava açma hakkını kaybeder.

4. Elbirliği mülkiyetinde olan bir taşınmaz için dava nasıl açılır? Kimler açabilir?

Elbirliği mülkiyetinde (mesela miras ortaklığı) olan bir taşınmaz için dava açılması, bu mülkiyet türünün doğası gereği özel ve sıkı usul kurallarına tabidir. Elbirliği mülkiyetinde, ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı ilkesi geçerlidir. Tüm mirasçıların (ortakların) birlikte dava açması gerekir. Alternatif olarak, mirasçılardan birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi (onay vermesi) şeklinde de dava açılabilir.

Hatta paylı mülkiyetten farklı olarak sözleşme kurulurken dahi, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareketi zorunlu olduğundan, tek bir ortağın sözleşmeye onay vermemesi halinde sözleşme geçersiz kabul edilir.

Eğer mirasçılar (ortaklar) arasında aktif husumet noktasında birlik sağlanamıyorsa, yani tüm mirasçılar dava açma veya açılan davaya onay verme konusunda anlaşamazsa, hukuki çözüm yolu olarak tereke temsilcisi (miras temsilcisi) talebinde bulunulabilir. Tereke temsilcisi, ortaklığı temsilen davayı yürütme yetkisine sahip olacaktır.