Tahliye Halinde Depozito (Güvence Bedeli) İadesi: Kime Başvurulmalı? Yeni Malik Sorumlu Mudur?

Kira sözleşmelerinin sona ermesi ve taşınmazın tahliyesi aşamasında taraflar arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, depozitonun (güvence bedeli) kime karşı ve nasıl ileri sürüleceğidir. Hukuken, sözleşme bitiminde güvence bedelinin iadesi borcu doğar. Ancak taşınmazın sözleşme süresi içerisinde el değiştirmesi (satılması) halinde hukuki muhatabın kim olacağı konusu genellikle kafa karışıklığı yaratmaktadır.

Depozito İadesinde Temel Kural: Parayı Alan İade Eder

Taşınmazın satılması durumunda kiracılar, kira ilişkisi yeni ev sahibi ile devam ettiği için depozitolarını tahliye sırasında doğal olarak yeni malikten talep etme eğilimindedir. Ancak yerleşik hukuki kurallara göre; eğer güvence bedeli eski malike ödenmişse, yeni malik bu bedelin iadesinden sorumlu olmaz.

Dolayısıyla tahliye gerçekleştiğinde kiracı, ödemiş olduğu depozitoyu kural olarak yeni malikten değil, doğrudan eski malikten talep etmelidir.

Eski Malikin Sorumluluktan Kurtulma Şartı

Bu kuralın mülk sahipleri açısından önemli bir istisnası bulunmaktadır. Eski malik, taşınmazın devri işlemi sırasında söz konusu depozito bedelini yeni malike verdiğini (aktardığını) ispat ederse, iade sorumluluğundan kurtulur. Ancak bu devrin gerçekleştiği somut ve geçerli delillerle ispatlanmadığı sürece, kiracının depozito iadesi konusundaki asıl muhatabı parayı bizzat teslim alan eski malik olmaya devam edecektir.

Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Durumlarda Kesebilir?

Kiraya veren, elinde tuttuğu güvence bedelini (depozitoyu) temel olarak şu iki alacak kalemi için mahsup etme hakkına sahiptir:

• Ödenmemiş Kira Borçları: Kiracının sözleşme kapsamında ödemekle yükümlü olduğu ancak ödemediği kira bedelleri güvence bedelinden düşülebilir.
• Hor Kullanma Tazminatı: Kiracının kiralananı kötü kullanması veya eve olağan dışı zararlar vermesi nedeniyle ortaya çıkan hasarların giderilmesi için talep edilecek bedeller bu kapsamdadır.

Burada kiraya verenin dikkat etmesi gereken çok kritik bir usul kuralı bulunmaktadır. Kiraya veren, kiralananı teslim aldıktan sonra hasar ve eksiklikleri tespit ederek bunu kiracıya (kural olarak üç ay içinde) hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Eğer bu yazılı bildirim yapılmazsa, kiracı hasarlara ilişkin her türlü sorumluluktan kurtulur ve kiraya veren depozitodan mahsup işlemi yapamaz.

Ayrıca, oluşan zarar depozito miktarını aşıyorsa ve kiraya veren dava açacaksa, hukuken öncelikle elinde bulunan güvence bedelini bu zarardan mahsup etmeli ve sadece geriye kalan tazminat alacağını dava konusu yapmalıdır.