KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kirayaveren veya kiracı tarafından açılan, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edilebileceği bir davadır. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir fakat yeni kira döneminde kira bedelinin değiştirilmesini taraflar talep edebilirler. Bunun için TBK 344/3 uyarınca kira tespit davası açmaları mümkündür.

TBK 344/3;

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Ev sahibi 5 yıl sonra istediği zam oranını uygulayabilir mi?

Yukarıda belirtilen kanun maddesinde açıkça yeni kira bedelinin belirlenmesinde 3 kriterden bahsedilmektedir. Değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri olan bu kriterlerin nasıl uygulanacağı ise hakim takdir yetkisine bırakılmıştır. Kısacası yeni kira bedeli ev sahibinin istediği miktarlara göre değil kanun maddesi uyarınca belirlenecektir.

Kira tespit davasında hakim neye göre karar verir?

Kira tespit davalarında hakim değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri kriterleri uyarınca takdir yetkisini kullanarak yeni kira bedeli belirleyecektir. Öncelikle rayiç bedellerin tespiti hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir. Rayiç değerlerin belirlenmesi için dava konusu taşınmaza keşif yapılır, bugün yeniden kiralansaydı kaç liraya kiralanırdı değerlendirilmesi yapılır bunun için taşınmazın konumu, kullanım alanı, ekonomik şartlar, kira paralarındaki değişimler dikkate alınarak boş bir şekilde kaç liraya kiraya verileceği hususu tespit edilir. Aynı zamanda mahkeme elektrik, su, doğalgaz dağıtım şirketlerinden kira sözleşmesi talep ederek çevre taşınmazların da kira bedellerini değerlendirmeye alır. Uygulamada hesaplamanın doğru yapılabilmesi için dosyaya uzman bilirkişi atanmakta ve bilirkişi bu konuya ilişkin detaylı rapor hazırlamaktadır.

Emsal Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Emsal kira bedelinin tespiti için mahkeme tarafından dosyaya bilirkişi atanır. Atanan bilirkişi gayrimenkul değerleme alanında uzmandır, ancak bir kişinin tüm taşınmazlar hakkında bilgi sahibi olup değer biçmesi mümkün değildir. Bu sebeple uygulamada emsal kira bedeli tespit edilirken, bilirkişiler Internet üzerindeki ilanları da değerlendirir. Aslında yeni kira bedelinin tespitinde sahibinden.com gibi ilan sitelerindeki kira ilanlarının dikkate alınmaması gerekmektedir. Çünkü oradaki bedeller evin gerçek değerini değil taşınmaz sahibinin talebini içermektedir. Ancak somut olaylarda emsal bir daireye ilişkin güncel kira sözleşmesini bulmak zor olduğu için mecburen bu ilanlardan yararlanılmaktadır.

Eski kiracıya indirim yapılır mı?

Uygulamada karşımıza çıkan bir diğer konuda kanununda açıkça sayılmasa da hakime takdir yetkisi bırakıldığı için ihtari olarak doğan hakimin indirim uygulanmasıdır. Davacı için yeni kira belirlerken, taşınmazda eski kiracı olduğu hususu da dikkate alınarak bir indirim uygulamaktadır. Bu durum TMK madde 4’e dayanmaktadır. Yargıtay bir kararında %5 oranı az bulmuş ve yerleşik içtihatta indirim neyse onun yapılması gerektiğini belirtmiştir. Yerleşik içtihata göre ise hakkaniyet indirimi oranı %10 ile %20 arasındadır. Yani bilirkişinin belirlediği rayiç bedel üzerinden %10 ila %20 arasında indirim yapılarak yeni kira belirlenecektir.

Sonuç olarak

Sonuç olarak bu hususlara dikkate alarak bir emsal bedel tespiti yapılır. Ancak belirtmek gerekir ki her ne kadar kanunda ayrı iki kriter olarak sayılsa da emsal kira bedeli zaten kiralananın durumu ve değişim oranına göre belirlenecektir.